Construtora atrasou a entrega do apartamento? Saiba o que o comprador pode fazer

Comprar um apartamento na planta normalmente envolve planejamento: encerrar um aluguel, organizar a mudança, vender outro imóvel ou programar o início de uma nova etapa da vida.

Quando a construtora ultrapassa o prazo anunciado e as chaves não são entregues, o comprador pode sofrer despesas e ficar sem saber se deve continuar esperando, pedir uma compensação ou encerrar o contrato.

Quando a entrega do apartamento está realmente atrasada?

O contrato deve indicar uma data clara para a conclusão do empreendimento ou entrega da unidade. Também pode prever um período de tolerância. Nos contratos sujeitos ao artigo 43-A da Lei nº 4.591/1964, essa tolerância pode chegar a 180 dias corridos, desde que tenha sido pactuada expressamente, de modo claro e destacado.

Isso significa que os 180 dias não devem ser acrescentados de forma automática em qualquer situação. É necessário verificar se a cláusula existe, se é compreensível e qual evento contratual marca o início da contagem. Se não houver cláusula válida de tolerância, o atraso pode começar logo depois da data originalmente prometida.

Anúncios, propostas, mensagens, folhetos e comunicações feitas durante a venda também podem ser relevantes. O Código de Defesa do Consumidor estabelece que informações suficientemente precisas divulgadas pelo fornecedor integram a oferta. Uma promessa comercial, portanto, não deve ser ignorada apenas porque o contrato usa uma redação diferente ou pouco clara.

A construtora pode justificar o atraso com chuva, falta de material ou mão de obra?

Nem toda justificativa apresentada pela empresa afasta sua responsabilidade. Problemas comuns da atividade de construção — como dificuldades com fornecedores, escassez previsível de mão de obra ou ajustes do cronograma — fazem parte, em regra, do risco do empreendimento.

Uma ocorrência verdadeiramente extraordinária pode exigir análise diferente, mas deve ser demonstrada e relacionada concretamente ao atraso. Não basta apresentar uma explicação genérica. Também é importante verificar se o contrato já concedia período de tolerância justamente para absorver imprevistos normais da obra.

O que o comprador pode fazer depois do prazo?

Ultrapassada a data contratual e, quando válida, a tolerância, existem dois caminhos principais. A escolha depende do interesse do comprador e das condições do contrato.

1. Manter o contrato e aguardar o apartamento

Quem ainda deseja receber o imóvel pode manter o negócio e avaliar a indenização pelo atraso. Para contratos submetidos ao artigo 43-A da Lei nº 4.591/1964, o comprador adimplente que não pede a resolução tem direito, por ocasião da entrega, à indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora para cada mês de atraso, calculada proporcionalmente aos dias e corrigida pelo índice contratual.

Além da regra legal, é necessário conferir se o contrato contém multa específica contra a construtora. O Superior Tribunal de Justiça decidiu, no Tema 970, que uma cláusula penal moratória equivalente ao valor de locação normalmente não se acumula com lucros cessantes, porque ambas podem compensar o mesmo prejuízo. Contudo, o próprio STJ reconheceu que, se a multa contratual for inferior ao equivalente locatício, as particularidades do caso podem permitir solução diferente.

Por isso, somar automaticamente multa, aluguel, lucros cessantes e outras indenizações pode gerar uma expectativa incorreta. É preciso identificar a função de cada verba e evitar duplicidade de compensação pelo mesmo dano.

2. Pedir o encerramento do contrato

Se o atraso tornou o negócio inútil ou inviável, o comprador pode avaliar a resolução do contrato por culpa da incorporadora. Nos contratos alcançados pelo artigo 43-A, quando o adquirente não causou o atraso, a lei prevê a devolução integral dos valores pagos e da multa contratual em até 60 dias corridos da resolução, com a correção aplicável.

Essa hipótese não deve ser confundida com a desistência imotivada do comprador. Quando a causa do encerramento é o atraso da empresa, as consequências podem ser diferentes das previstas para um distrato solicitado sem inadimplemento da incorporadora.

Antes de assinar qualquer termo de distrato, quitação ou renegociação, é prudente conferir se o documento descreve corretamente a causa do encerramento e se contém renúncia a valores ou direitos.

É possível pedir o pagamento de aluguel durante o atraso?

O STJ, no Tema 996, reconheceu em contratos do programa habitacional analisado naquele julgamento que o atraso, depois do período de tolerância, provoca privação injusta do uso do imóvel e pode gerar indenização baseada no valor locatício de unidade semelhante até a disponibilização da posse regularizada.

O precedente tem limites ligados aos contratos examinados, e a Lei nº 13.786/2018 passou a disciplinar expressamente as consequências do atraso em incorporações imobiliárias. Assim, a data do contrato, sua modalidade e a forma de cálculo da multa precisam ser verificadas antes de definir o pedido adequado.

Comprovantes de aluguel pago, mudança adiada, guarda-móveis e hospedagem temporária podem ajudar a demonstrar as consequências concretas do atraso. Mesmo quando o prejuízo locatício é presumido em determinada situação, esses documentos facilitam a reconstrução dos fatos.

E os juros de obra ou a evolução de obra?

A cobrança de juros ou taxa de evolução da obra depois do prazo de entrega é outro ponto que merece atenção. No Tema 996, dentro do âmbito específico julgado, o STJ considerou ilícito repassar esses encargos após o prazo contratual acrescido da tolerância.

Como o financiamento, o regime da incorporação e a data do contrato podem alterar a análise, o comprador não deve simplesmente interromper pagamentos. A suspensão unilateral pode gerar cobrança, negativação ou discussão sobre inadimplência. O caminho mais seguro é obter os extratos, identificar cada encargo, formalizar a contestação e avaliar a medida adequada antes de deixar de pagar.

O atraso gera dano moral automaticamente?

Não. A jurisprudência do STJ considera que o simples descumprimento do prazo, isoladamente, não basta para gerar dano moral em todos os casos. É necessário demonstrar uma repercussão relevante que ultrapasse os aborrecimentos do inadimplemento contratual.

Situações excepcionais podem receber tratamento diferente: perda de evento familiar relevante, exposição a condição de moradia grave, conduta abusiva reiterada ou circunstância pessoal conhecida pela empresa, por exemplo. Ainda assim, a existência e o valor de eventual indenização dependem das provas e da avaliação judicial.

Quais documentos o comprador deve reunir?

Organize, preferencialmente em ordem cronológica:

contrato, aditivos e quadro-resumo;
material publicitário, proposta e mensagens trocadas durante a venda;
cronograma da obra e comunicados de adiamento;
comprovantes de todos os pagamentos feitos à incorporadora;
contrato e extratos do financiamento, inclusive evolução de obra;
comprovantes de aluguel, hospedagem, mudança ou guarda-móveis;
protocolos de atendimento, e-mails e notificações enviados à empresa;
fotografias, relatórios de andamento e informações sobre o habite-se.

Essa documentação ajuda a fixar a data prometida, comprovar a adimplência do comprador, medir o período de atraso e identificar os prejuízos.

Passo a passo diante do atraso da construtora

confira a data contratual e a cláusula de tolerância;
calcule o atraso em dias corridos, sem presumir que toda tolerância seja válida;
peça à construtora, por escrito, a nova previsão e a justificativa detalhada;
guarde protocolos e documentos que comprovem despesas e pagamentos;
defina se ainda há interesse em receber o imóvel ou se o atraso tornou necessária a resolução;
antes de suspender parcelas ou assinar um distrato, analise as consequências contratuais;
se a negociação não resolver, avalie reclamação administrativa, notificação formal ou medida judicial adequada.

Perguntas frequentes

A construtora sempre tem mais 180 dias para entregar?

Não. O período depende de cláusula expressa, clara e destacada. Também é preciso conferir a legislação aplicável ao contrato e a forma de contagem.

Posso parar de pagar as parcelas porque a obra atrasou?

Não é recomendável interromper pagamentos sem analisar o contrato e formalizar a situação. A medida pode produzir efeitos contra o próprio comprador.

Posso receber indenização e continuar com o apartamento?

Em determinadas situações, sim. A Lei nº 4.591/1964 prevê indenização para o adquirente adimplente que mantém o contrato após atraso superior ao prazo legal. O cálculo e a possibilidade de outras verbas dependem do contrato.

Posso desistir e receber tudo de volta?

Quando a resolução decorre do atraso imputável à incorporadora, a legislação prevê consequências mais favoráveis ao comprador do que na desistência sem culpa da empresa. É necessário documentar corretamente o motivo e verificar a norma aplicável.

A construtora deve pagar dano moral?

O atraso, sozinho, não gera dano moral automaticamente. Circunstâncias excepcionais e devidamente provadas podem justificar análise específica.

O comprador não precisa aceitar uma entrega adiada indefinidamente

Depois de identificar o prazo correto, ele pode avaliar a manutenção do contrato com a compensação aplicável ou a resolução causada pelo inadimplemento da incorporadora. A escolha deve considerar o contrato, a data da compra, os pagamentos realizados, os prejuízos e o interesse real em receber o imóvel.

Se a entrega do seu apartamento ultrapassou o prazo, reúna o contrato, os comprovantes e as comunicações da construtora. Você pode enviar uma mensagem pelo WhatsApp para apresentar brevemente a situação e solicitar uma análise individual desses documentos, que permite identificar o período efetivo de atraso e as providências juridicamente adequadas, sem promessas de resultado.

Cristhiany Fernandes de Oliveira
OAB/MG 197.833 — OAB/SP 518.952

Este conteúdo é informativo, atualizado em 31 de agosto de 2026, e não substitui a análise jurídica do caso concreto.